中(zhong)國(guo)網財經8月20日訊(xun) 8月18日，國(guo)務院第(di)九(jiu)次全體(ti)會(hui)議強調，要切實把思想(xiang)和行(xing)動統一到黨中(zhong)央對形勢的科學(xue)判斷和決(jue)策部署(shu)上(shang)來(lai)，鞏(gong)固(gu)拓(tuo)展經濟回(hui)升(sheng)向好勢頭，努力(li)完成全年經濟社(she)會(hui)發展目標任務。
值(zhi)得注(zhu)意的是(shi)，在房地產(chan)方面，提出采取有力(li)措(cuo)施鞏固房地產(chan)市場(chang)止跌回穩(wen)態勢，結(jie)合城市更新推進城中村和危(wei)舊房改(gai)造，多(duo)管齊下釋放改(gai)善(shan)性需求。
中(zhong)指研究院政(zheng)策(ce)研究總(zong)監(jian)陳文(wen)靜在接受中(zhong)國網財經(jing)采(cai)訪(fang)時表示，本次會議再提(ti)房(fang)地產，意味著(zhu)穩定房(fang)地產在穩定宏觀經(jing)濟中(zhong)依然占據(ju)重要地位，市場(chang)“止(zhi)跌回穩”目標不(bu)變，釋放(fang)了積極信號(hao)，有利(li)于穩定市場(chang)預期，未來支(zhi)持房(fang)地產的政(zheng)策(ce)有望進一步發力，城中(zhong)村(cun)和(he)危(wei)舊房(fang)改造、多管齊下釋放(fang)改善性需求均將是政(zheng)策(ce)著(zhu)力點。
“止跌回穩”依然是目標 新一輪政策有望開啟
繼7月30日中共中央政治局會議后(hou)，“房(fang)地產”再次被提及，釋(shi)放(fang)了積極(ji)信(xin)號，進一步明確了“止跌回穩(wen)”依然是房(fang)地產政策目標(biao)，有利于穩(wen)定(ding)市(shi)場預期。
圖片(pian)來源：中指研(yan)究院
從數據(ju)上(shang)看(kan)，根(gen)據(ju)國家(jia)統計局數據(ju)推(tui)算，7月(yue)(yue)全(quan)國新(xin)建(jian)商(shang)品(pin)(pin)房銷(xiao)售面積5709萬平方米，銷(xiao)售額(e)5325億元，分別環比(bi)(bi)下(xia)(xia)滑46%和48%。7月(yue)(yue)當月(yue)(yue)，房屋新(xin)開(kai)工面積4842 萬㎡，環比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)32.6%，同比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)15.4%。7月(yue)(yue)各線城(cheng)(cheng)市商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)銷(xiao)售價格環比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)，一(yi)線城(cheng)(cheng)市新(xin)建(jian)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)銷(xiao)售價格環比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)0.2%，一(yi)線城(cheng)(cheng)市二手住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)銷(xiao)售價格環比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)1.0%。
“當房屋新開工(gong)面(mian)積超過同期的新建商品房銷(xiao)售(shou)面(mian)積，樓市才能算是真(zhen)正(zheng)實(shi)現止跌回穩。” 廣東省(sheng)住房政策研(yan)究中心首席(xi)研(yan)究員李(li)宇嘉表示。
在李宇嘉看(kan)來，緩(huan)解當前量(liang)價齊(qi)跌，一方面(mian)是緩(huan)解二(er)手房(fang)掛(gua)(gua)牌(pai)量(liang)的(de)無(wu)序攀升，掛(gua)(gua)牌(pai)價的(de)無(wu)序下跌。另(ling)一方面(mian)是緩(huan)解開(kai)發商層面(mian)無(wu)序的(de)價格競爭，將新房(fang)供需和二(er)手房(fang)供需統一管理和調(diao)控。他建議，下一步(bu)對二(er)手房(fang)掛(gua)(gua)牌(pai)價實施管理。
值得一提的(de)是，政策(ce)方面，8月(yue)初北京(jing)已經(jing)率先落地(di)優(you)化(hua)房地(di)產政策(ce)，調整優(you)化(hua)限購政策(ce)、加大公積金政策(ce)支持。陳文靜預計未來上海、深圳或將跟進優(you)化(hua)限購政策(ce)，更多城市落地(di)房地(di)產支持政策(ce)。
 陳文靜還表示，本次會議提出要“及時回應市場(chang)(chang)關切，穩定市場(chang)(chang)預期(qi)”，預計中央(yang)層面也存在政策進(jin)一(yi)步(bu)發力空間，新一(yi)輪支持政策有望開啟。
此外，在傳統救市政(zheng)策(ce)(ce)應出(chu)盡出(chu)的(de)情況下(xia)，李宇嘉認為目前樓市的(de)問(wen)題(ti)很大程度上是基本面(mian)的(de)問(wen)題(ti)。他建(jian)議(yi)全(quan)面(mian)修復基本面(mian)，政(zheng)策(ce)(ce)上積極財政(zheng)政(zheng)策(ce)(ce)助力新市民(min)、年輕人(ren)、新就業大學生(sheng)、育齡(ling)婚齡(ling)人(ren)口。
做好城市更新工作 更多配套政策或將落地
此次(ci)會議明(ming)確(que)，結合城(cheng)市更新推進城(cheng)中村和危舊房改造，多(duo)管齊(qi)下釋放改善性需求。上海易居(ju)房地產研究院(yuan)副院(yuan)長嚴躍(yue)進認為(wei)，從(cong)下一步“采取有(you)力措施”的角度看，更要重視城(cheng)中村改造等系列工作(zuo)。
今年以來，中央(yang)已經多次明確城市更(geng)新的重要性，中央(yang)城市工作會議和7月30日的中共中央(yang)政治(zhi)局會議均強(qiang)調要高質量開展城市更(geng)新。
“要做好(hao)城市更新的工作，尤其是(shi)做好(hao)城中(zhong)村和危舊房改(gai)造(zao)的工作。”嚴躍進分析認為，新一(yi)輪城中(zhong)村改(gai)造(zao)既會(hui)提(ti)速，也會(hui)擴大(da)規(gui)模(mo)，這是(shi)下半年房地產工作要密(mi)切關注的內容。
嚴躍進還指出，此類工(gong)作和(he)釋(shi)(shi)放改善性需(xu)求(qiu)有直接的關聯(lian)。此前，海南已出臺政策明確(que)，一些高庫存的區域，后續城中村(cun)改造明確(que)將(jiang)使(shi)用(yong)(yong)房(fang)票(piao)，這意味著“城中村(cun)改造-房(fang)票(piao)使(shi)用(yong)(yong)-改善性需(xu)求(qiu)釋(shi)(shi)放-消化新房(fang)庫存房(fang)源”的工(gong)作機(ji)制更加(jia)清晰(xi)。
陳(chen)文靜也談到，在城中村(cun)和危舊(jiu)房(fang)(fang)改造過程中，強化(hua)貨幣化(hua)或房(fang)(fang)票安置，收(shou)儲存量(liang)商品房(fang)(fang)用于(yu)安置房(fang)(fang)等也將對(dui)房(fang)(fang)地(di)產銷售形成重(zhong)要支撐，預計相(xiang)關資金卡點將進一步暢通。
58安居客研究院院長張(zhang)波認為(wei)，城(cheng)市更新是當下(xia)的(de)重(zhong)要抓手，有序推進(jin)城(cheng)中村和危(wei)舊房改造(zao)，在資金(jin)籌(chou)措上，運用REITs、專項(xiang)債等創新金(jin)融工(gong)具，吸引社會資本(ben)。同時，多(duo)管齊下(xia)釋放改善性(xing)需(xu)求，精準匹配置換型、品(pin)質提升型等不同群體需(xu)求，提供針對性(xing)產品(pin)與服務(wu)。
多管齊下釋放改善性需求 供需兩端政策或將協同發力
此次會(hui)議提(ti)到“多管齊下(xia)釋放(fang)改善性(xing)(xing)需求”。嚴躍進認(ren)為其核心含(han)義(yi)是(shi)“多途(tu)徑、多方式協同推進”，強調策略的(de)全(quan)面性(xing)(xing)和(he)靈(ling)活性(xing)(xing)，是(shi)此次會(hui)議對(dui)政策方向的(de)一(yi)個(ge)非常重(zhong)要(yao)提(ti)法和(he)要(yao)求。
從(cong)供給(gei)端(duan)來看(kan)，加大高品質(zhi)住房(fang)(fang)(fang)供給(gei)，通過“好房(fang)(fang)(fang)子”引導改(gai)善性(xing)需求(qiu)進入市場(chang)是重要方式。陳文靜預計更(geng)多城市將(jiang)建立(li)“好房(fang)(fang)(fang)子”標準，完(wan)善計容規則，并通過降低(di)稅費(fei)等方式鼓勵企(qi)業提供更(geng)多高品質(zhi)住房(fang)(fang)(fang)。
從需(xu)求端來看，陳文靜預(yu)計多(duo)項(xiang)舉措具備發(fa)力空間：第一，通(tong)過提(ti)高(gao)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)額度、降低公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)首付比(bi)例、加大購(gou)(gou)房補(bu)貼(tie)力度等(deng)方式(shi)給(gei)予多(duo)孩家庭(ting)更大購(gou)(gou)房支(zhi)(zhi)持(chi)，降低購(gou)(gou)房門(men)檻(jian)、提(ti)高(gao)購(gou)(gou)房能力；第二(er)，加大住(zhu)房“以(yi)舊換新”支(zhi)(zhi)持(chi)力度，更多(duo)城市(shi)有(you)望完善(shan)(shan)配套措施(shi)，暢(chang)通(tong)一二(er)手鏈(lian)條；第三，給(gei)予購(gou)(gou)買(mai)綠(lv)色建(jian)筑、裝配式(shi)建(jian)筑等(deng)家庭(ting)更大的公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)、購(gou)(gou)房補(bu)貼(tie)支(zhi)(zhi)持(chi)，進一步激發(fa)改(gai)善(shan)(shan)性住(zhu)房需(xu)求釋放。
“多管齊下的工(gong)作(zuo)方(fang)式，本質上是希望更有(you)力(li)促進(jin)改善性需(xu)求的釋放。”嚴躍進(jin)表示，這既要借力(li)于城中村(cun)等一系(xi)列工(gong)作(zuo)，也要結合各地對二套房等領域的政(zheng)策支(zhi)持，同時(shi)要從二手房等領域找到新的突(tu)破(po)口(kou)。
 近期國家發布了多(duo)項“投資于(yu)人(ren)”的政(zheng)策舉措(cuo)，將從人(ren)口端為房地產釋(shi)放潛力。包括發放育(yu)(yu)兒補貼(tie)、免除幼兒園大班保(bao)育(yu)(yu)教育(yu)(yu)費等，有望減(jian)輕家庭負(fu)擔，促進(jin)生育(yu)(yu)率(lv)提升等。
“未來更多‘投資于(yu)人’的政策(ce)落地(di)，有望進(jin)一(yi)步(bu)提高‘人’的消(xiao)費能力(li)，而‘服務于(yu)民生’中(zhong)，住房(fang)(fang)的重(zhong)要(yao)性或進(jin)一(yi)步(bu)凸顯。”在陳文靜看來，此過程中(zhong)，針對需要(yao)保障的人群(qun)，實施“補人頭”政策(ce)或也(ye)是重(zhong)要(yao)方向，加大購房(fang)(fang)補貼力(li)度，促進(jin)住房(fang)(fang)消(xiao)費，若購房(fang)(fang)補貼與(yu)房(fang)(fang)票政策(ce)結合，并打通“房(fang)(fang)票-地(di)票”鏈條，將(jiang)有利于(yu)進(jin)一(yi)步(bu)促進(jin)房(fang)(fang)地(di)產進(jin)入新(xin)循環。
